Guía practica paso a paso para un proyecto exitoso
Reformar una vivienda antigua requiere planificar con cuidado para equilibrar el encanto de la arquitectura original con la comodidad y eficiencia de hoy en día.
Aquí tienes el beneficio de la libertad: no hay vecinos arriba ni abajo, y por dentro puedes hacer casi lo que quieras.
1. Diagnóstico previo y evaluación
Antes de mover un solo mueble o tirar un tabique, debes conocer el estado real de la estructura:
Patologías y humedales: Revisa si hay humedales por capilaridad, filtraciones, grietas estructurales o presencia de xilófagos (termitas o carcoma en la madera).
Estructura y cimientos: Contrata a un arquitecto o técnico para evaluar muros de carga, forjados y tejados.
Tejado y cubiertas: Es lo primero que debes revisar. Si el tejado tiene goteras o las vigas están dañadas, toda la inversión interior se echará a perder.
Definir el objetivo: Decide si vas a vivir en ella, alquilarla o venderla, ya que esto marcará el nivel de inversión.
2. Permisos y licencias obligatorias
No todas las obras requieren el mismo trámite legal:
Obra menor: Para trabajos superficiales (pintar, cambiar suelos, alicatados o renovar baños y cocinas sin tocar distribución ni estructura).
Obra mayor y rehabilitación integral: Necesaria cuando modificas la estructura, tiras muros de carga, cambias fachadas o alteras la volumetría; requiere proyecto técnico de un arquitecto y licencia municipal.
Cascos históricos protegidos: Muchas casas de pueblo están sujetas a normativas estéticas municipales. Es muy común que te obliguen a mantener el color de la fachada, el tipo de teja o el tamaño original de las ventanas.
Licencia de obra mayor: Al tocar casi siempre elementos estructurales (tejados, muros de carga), el proyecto visado por un arquitecto es imprescindible.
4. Prioridad de las obras: Por dónde empezar
Demoliciones y elementos estructurales: Retirar tabiques innecesarios, falsos techos o carpinterías viejas.
Instalaciones básicas (Electricidad, fontanería y saneamiento): Es el punto más crítico en casas de más de 15 o 20 años; hay que actualizar el cableado por seguridad y cambiar tuberías de plomo o hierro por materiales modernos.
Rehabilitación energética: Aislar fachadas, cambiar a ventanas con rotura de puente térmico y mejorar el aislamiento de cubiertas.
Revisión de suelos y techos: Reparar o nivelar solados.
5. Qué conservar y qué modernizar
Rescata la esencia: Si la vivienda tiene suelos hidráulicos originales, vigas de madera vistas, piedra o carpinterías de madera maciza en buen estado, intenta restaurarlas. Aportan personalidad y revalorizan la propiedad.
Actualiza el confort: Abre espacios oscuros unificando salón y cocina si la estructura lo permite, y adapta los baños a la ergonomía actual.
6. Costes orientativos
Precio por metro cuadrado: En España, reformar una casa antigua ronda de 600 €/m² a 1.250 €/m² (pudiendo oscilar entre los 400 €/m² y los 1.500 €/m² según calidades y complejidad de la obra).
Consejo de pago: Evita entregar grandes cantidades por adelantado; se recomienda no abonar más de un 20% como anticipo a la empresa constructora para el acopio de materiales y luego semanalmente hacer las entregas de los trabajos realizados y terminados o en su defecto a cuenta de las partidas empezadas.
Consejos de oro comunes para obras de rehabilitación.
Mantén los tesoros del pasado: Ya sea un suelo hidráulico en el piso o unas vigas de madera y paredes de piedra en la casa de pueblo, restáuralos. Esa mezcla de lo antiguo y lo moderno es lo que da verdadero valor a la propiedad.
Paredes de impacto: Si picas un tabique y descubres ladrillo macizo o piedra original, déjala a la vista. Aplícale un barniz protector mate y destaca esa pared iluminándola desde el suelo o el techo con tiras led cálidas.
Vigas que dan calidez: Las vigas de madera vieja tratadas y limpias son un tesoro. Si tus techos son muy bajos y no puedes dejarlas vistas, píntalas de blanco para dar amplitud o combínalas con muebles de líneas muy rectas y modernas para crear equilibrio.
Puertas con personalidad: Las puertas de madera maciza antiguas son altísimas y preciosas. Renuévalas decapando el barniz viejo, déjalas en madera lavada o píntalas de un color atrevido (como un verde oliva o gris antracita) y ponles manivelas modernas.
El fondo de contingencia es obligatorio: En viviendas antiguas siempre aparecen "sorpresas" al picar las paredes (tuberías de plomo ocultas, vigas debilitadas, saneamientos en mal estado, acometidas nuevas de suministros de agua y luz, etc.). Reserva siempre entre un 15% y un 20% del presupuesto total para imprevistos.
Contrata a profesionales dados de alta en hacienda y seguridad social y con todos los seguros exigibles para el desempeño de su actividad. Exige siempre que la empresa de reformas tenga un Seguro de Responsabilidad Civil vigente para cubrir cualquier daño a vecinos o casas colindantes.
Reformar una vivienda antigua es una aventura, pero la recompensa de ver cómo un espacio abandonado se convierte en el hogar de tus sueños con el que siempre habías fantaseado, no tiene precio.
Si necesitas que te aconsejemos o te ayudemos a buscar ese tesoro de casa a reformar o rehabilitar, cuenta con nosotros, disponemos de todos los medios técnicos y humanos para poner el proyecto de tu hogar en marcha. Llámanos al Tel. 609 233 862 o mándanos un correo: info@vializa.com
¡Tu nuevo hogar te está esperando!